La Commune du Castellet a donné bail à construction à la Société Civile Foncière Domaine de la Bergerie une propriété située au Castellet, lieu-dit « Les Plaines », d’une contenance de 21 hectares 89 ares et 39 centiares.

L’objet social de La Société Civile Foncière Domaine de la Bergerie est « la prise à bail » de ce terrain, appelé « Domaine de la Bergerie », pour (selon l’article 2 des statuts de la SCF : Objet) :

è Accessoirement la « location des fractions d’emplacements en attendant la vente »

è « L’aménagement du terrain en Parc Résidentiel de Loisirs conformément aux dispositions des décrets n 80-694 et 695 du 4 septembre 1980, de l’arrêté du 18 décembre 1980 et de la circulaire du 13 mars 1981 »

Suite à plus de 20 ans d’errements administratifs et financiers, quatre cessations de paiement et deux périodes de redressement judiciaire :

è Par jugement du 1^er octobre 2015, le Tribunal de Grande Instance de Toulon a prononcé la Liquidation Judiciaire de la SCF du Domaine de la Bergerie.

è Par ordonnance du 13 janvier 2016, le Juge Commissaire a ordonné la résiliation du bail à construction avec la Commune.

Cette réalité « juridique » et « économique » de la situation actuelle du site du Domaine de la Bergerie se confronte à une réalité « humaine » et « sociale », puisque depuis au minium une dizaine d’années, l’objet social premier de la SCF n’a plus été respecté et qu’entre 200 et 300 familles se sont au fur et à mesure installées sur le site pour y vivre « à l’année », en résidence principale.

Le Projet de Reprise présenté ci après se propose donc, via différents points et conditions qui seront développés de façon précise, de faire le « joint » entre les différents aspects du dossier :

è Juridique : normalisation de l’occupation du site du Domaine de la Bergerie, c'est-à-dire mutation du PRL en une SCI ayant vocation à permettre à l’ensemble des occupants de devenir propriétaire de leur parcelle, et reconstitution d’un socle de gérance sain et pérenne dans le temps

è Economique : normalisation de la gestion de l’entreprise et organisation du remboursement de la dette et des emprunts nécessaires à la mise aux normes de l’ensemble des infrastructures

è Humain : pérennisation de l’habitat sur le site du Domaine de la Bergerie pensée sur une période échelonnée de 10 ans, de manière à ce que à des drames économiques ne se superposent pas des drames humains

è Social : Mise en place de solutions qui préservent le caractère social du lieu et sécurisation des biens et des personnes

Aucun de ces différents aspects du dossier n’étant indissociable des autres, la mise en liquidation de la SCF ainsi que la résiliation du bail à construction doivent être comprises non pas comme des contraintes mais comme des opportunités impliquant, dans la mise en œuvre des solutions proposées, le soutien et la participation non seulement de la Municipalité du Castellet, mais surtout d’une majorité la plus large possible des Porteurs de Parts de la SCF en liquidation, ainsi que des occupants du Domaine.

Les modalités et les conditions de ce soutien et de cette participation des uns et des autres seront développées plus en détail dans les chapitres suivants. Mais d’ors et déjà, une majorité quasiment absolue des porteurs de parts ayant la possibilité de statuer en Assemblée Générale (selon les termes et conditions précis des statuts de la SCF) soutiennent le Projet de Reprise présenté dans le cadre de cet A.M.I. et garantissent :

è Dès la remise sur pieds de la société suite à l’annulation du jugement de liquidation, et avec la collaboration d’un administrateur nommé par le Tribunal, la mise en sécurité de l’essentiel des biens et des personnes sur le Domaine en l’espace de 3 mois (financement à hauteur de 300 000 Euros déjà engagés sur l’Honneur), et la normalisation prévisible de l’occupation de l’ensemble du site au bout de 6 mois (3 mois + 3 mois)

è La reconstitution, dans un délai de 3 mois à compter de la remise sur pieds de l’entreprise, d’un socle de gérance pérenne au terme d’une Assemblée Générale où seront validées les différentes solutions de solvabilisation et de normalisation de l’administration et de la gestion du Domaine

è Une fois les conditions réunies (suite aux décisions prises en Assemblée Générale et à la désignation d’un gérant porteur d’une majorité des parts sociales de la SCF), aux environs du 4^ème ou 5^ème mois, la constitution avec la Commune du Castellet (à hauteur d’un maximum de 33% des parts sociales rétrocédées) d’une S.E.M, pour une période limitée de 10 ans, avec vocation de libération du sol à terme.

è A terme de ces 10 années d’existence, la S.E.M disparait pour faire place à une SCI du Domaine de la Bergerie sur la base d’un socle d’associés viables (les mauvais payeurs auront été au fur et à mesure remplacés par des associés responsables) et net de tout passif (les 10 années d’existence de la SEM auront permis l’apurement du passif et le remboursement des emprunts liés à la remise aux normes des infrastructures). Les 10 années d’existence de la SEM auront également permis à l’ensemble des occupants « responsables et de bonne foi » du Domaine, y compris les plus fragiles financièrement, de trouver, avec l’aide de la structure mise en place, toute solution leur permettant d’accéder à la propriété.

Le coût total du projet sur 10 ans (coût cumulé hors charges d’occupation du site sur la période nécessaire) se situe entre 14 et 15 000 000 Euros :

- 300 000 Euros de frais de sécurisation des biens et des personnes sur les 6 premiers mois (autofinancés par les porteurs de parts soutenant le projet de reprise et s’étant engagés sur l’honneur à contribuer, à hauteur de près de 400 000 Euros au redémarrage de l’entreprise)

- 2 000 000 Euros d’apurement de la dette (sur la base des sommes réellement dues, une partie des créances étant contestées par le Cabinet Huertas qui étaient en charge de l’administration judiciaire du Domaine, mais qui refuse toujours, à ce jour, d’en communiquer le détail et les pièces justificatives) financés sur une base de 20 000 euros de remboursement mensuel sur 10 ans, prélevés sur le revenu des 100 parcelles de l’actif locatif qui aura été reconstitué au bénéfice de la SCF sur la base des parcelles abandonnées et/ou récupérées des très mauvais payeurs

- 2 000 000 Euros d’investissement travaux pour la remise aux normes de l’ensemble des infrastructures du Domaine, y compris les systèmes d’alimentation en eau et en électricité, financés eux aussi sur une base de 20 000 euros de remboursement mensuel sur 10 ans, prélevés sur le revenu des 100 parcelles de l’actif locatif qui aura été reconstitué au bénéfice de la SCF sur la base des parcelles abandonnées et/ou récupérées des très mauvais payeurs

- 10 000 000 Euros pour l’achat à la Commune du Castellet, par les associés se constituant à terme en SCI, du site du Domaine de la Bergerie (ces 10 000 000 ne pesant pas sur la trésorerie du Domaine puisque assumés individuellement par chaque candidat à l’acquisition)

LE COUT REEL POUR LA MISE EN CONFORMITE A TERME DE L’OCCUPATION DU DOMAINE, LA SECURISATION DES BIENS ET DES PERSONNES ET LA VALORISATION DU SITE (création au minimum d’une quinzaine d’emplois) DANS LE CONTEXTE COMMUNAL NE DEPASSERA PAS 4 300 000 EUROS SUR 10 ANS ! Soit une charge effective pour la S.E.M de 430 000 Euros par an autofinancés par les revenus de l’actif locatif estimés à hauteur de 480 000 Euros annuels. Donc sans que cela coûte un seul centime d’Euro à la Municipalité (alors qu’au contraire cela génèrera des rentrées fiscales).

La solution proposée est donc tout à fait réaliste, équilibrée financièrement et juridiquement, mais avant tout souhaitable dans la mesure où elle fait le joint entre les intérêts des différentes parties prenantes :

è Commune du Castellet qui voit l’occupation du site normalisée et devenir non plus une charge mais un bénéfice pour l’ensemble des Castellans grâce aux emplois créés ainsi qu’aux rentrées fiscales liées au nouveau statut des occupants

è Occupants « responsables et de bonne foi » du Domaine qui voient leur habitat être sécurisé (pour en finir avec les agressions, la peur, les menaces et la constitution progressive d’une véritable plaque tournante de différents trafics entre Aubagne et Toulon) se régulariser, et son existence être reconnue par un véritable cadre juridique

è Créanciers qui récupèrent ainsi l’ensemble des sommes réellement dues par la SCF et qui, sans la mise en place du Projet de Reprise, n’auraient eu que peu, ou pas d’espoir du tout de revoir tout ou partie de cet argent au regard de la situation de quasi insolvabilité (volontaire ou involontaire) d’une grande partie des porteurs de parts

è Pouvoirs Publics dans leur ensemble qui s’évitent soit le spectre d’une deuxième Val d’Aran installé aux portes du Circuit du Castellet pour au moins une dizaine d’années de procédures et de recours, soit la catastrophe humaine et médiatique de l’expulsion de masse de près d’un milliers de personnes dont bon nombre de malades, de personnes dépendantes ou pratiquement sans ressources, de parents isolés etc…

La seule chose qui pourrait empêcher la mise en place des solutions préconisées dans le Projet de Reprise serait un crédit accordé aux personnes qui ont délibérément, volontairement, et méticuleusement organisé la faillite de la SCF dans le but probable d’en prendre le contrôle par la suite. Mais au vu des conditions claires et du cadre juridique précis posé par l’A.M.I., peu probable que cela soit le cas.

A partir de quoi, les aléas potentiels liés à la mise en place du Projet de Reprise sont très limités, et à la seule période des tous premiers mois de remise sur pieds de la SCF puis de la SEM, où il est probable que justement toutes ces personnes responsables de la faillite et qui refusent toute responsabilité financière, n’aideront probablement pas au redémarrage de l’entreprise.

Mais il est évident que le problème ne sera posé que par un seul noyau dur de 10 ou 15 « familles » habituées depuis trop longtemps à l’impunité. Noyau dur qui sera très rapidement circonscrit, isolé, et contraint soit de se plier aux règles, soit à partir…. Tout simplement pour ne pas hypothéquer quoi que ce soit du bénéfice du sauvetage de la société au profit de l’immense majorité de tous les autres occupants honnêtes et de bonne foi du Domaine.

Une fois que ce « problème » aura été réglé, tout le reste n’est plus qu’une question de saine gestion, et de se conformer à ce qui aura été décidé en Assemblée Générale pour les 10 prochaines années.

2. IDENTIFICATION DU CONTRIBUTEUR

Laurent LATTANZI, 53 ans, divorcé, actuellement en recherche d’emploi

Porteur des parts sociales de la SCF de la Bergerie nr 761 à 770 et 4071 à 4080

20 ans d’expérience en stratégie d’entreprises de Tourisme, et plus particulièrement le Tour Operating et l’Hôtellerie.

En charge de la stratégie commerciale pour le groupe ACCOR pour France Sud jusqu’en 2000. Gérant du « Monde de Théo », agence spécialisée dans le conseil et la stratégie d’entreprise toujours dans le domaine du Tour Operating et de l’Hôtellerie, de 2002 à 2011.

En charge (en tant que salarié) de la stratégie d’entreprise et plus particulièrement du développement des stratégies ON/OFF LINE successivement pour les Tour Operator THALASSO NR 1 et CROISITOUR entre 2008 et 2013.

Domicilié en résidence principale au 77 Domaine de la Bergerie depuis le mois de février 2015, j’ai très vite compris que la situation était bien plus inquiétante que ce que tout le monde en savait.

Très vite j’ai donc identifié plusieurs points critiques qui amenaient inéluctablement la SCF à la liquidation.

è Absence de gérance stable dans le temps liée à un trop grand nombre d’associés… associés qui eux-mêmes, et pour la plupart, n’avaient même pas conscience ni de leur responsabilité, ni des implications de leur statuts d’associés.

è Pire, j’ai très vite pris conscience qu’un grand nombre de ces associés organisaient méticuleusement, et de manière tout à fait consciente la faillite de leur propre entreprise en refusant de régler leurs charges d’occupation, et ce depuis parfois plusieurs dizaines d’années

è L’ensemble amenant inéluctablement à la mise en liquidation (l’historique et le passif de l’entreprise rendant très peu probable la possibilité qu’un nouveau plan de redressement soit accepté par le Tribunal)

Dès les mois de juin et juillet 2015, je commençai donc à réunir des porteurs de parts (plus d’une trentaine qui sont aujourd’hui le « noyau dur » des porteurs de parts soutenant la Tierce Opposition défendue par Maître Lauer et cette démarche de réponse à l’A.M.I) autour de l’ébauche d’un projet de reprise reposant sur plusieurs principes simples :

è Reconstitution d’une gérance pérenne sur la base de la cession d’une majorité de parts sociales à un porteur unique

è Solvabilisation de l’entreprise via la reconstitution d’une part d’une véritable administration du Domaine dans le but de mettre un terme à l’hémorragie financière due au trop grand nombre de mauvais payeurs jamais poursuivis, et d’autre part d’un actif locatif permettant la prise en charge de l’apurement des dettes et le financement des nécessaires travaux de remise aux normes des infrastructures

è Prise en compte de l’aspect social de l’occupation du Domaine avec des charges d’occupation limitées autour des 250 Euros par mois et garantie du maintien des droits d’usage et d’usufruit tels qu’ils étaient compris jusque là (possibilité de sous-louer, ou de vendre les mobile home)

è Sécurisation des biens et des personnes grâce à un véritable filtrage des entrées et sorties sur le Domaine et à une reprise en main des infrastructures (piscine, restaurants et supérettes qui avaient été à ce moment là rouverts en dehors de toute autorisation et de tout contrôle)

Ce Projet de Reprise, pensé et chiffré en collaboration avec le Cabinet d’expertise comptable COFAC PACA de Monsieur Olivier Dengler, installé au 876 Chemin de la Farlède à La Seyne sur Mer, a fait l’objet de plusieurs échanges avec le cabinet Huertas (Administrateur Judiciaire du Domaine), tout le long de l’été, et de plusieurs tentatives infructueuses pour essayer d’obtenir les éléments financiers qui étaient nécessaires pour l’établissement d’un Business Plan.

Il est à noter que le CABINET HUERTAS refuse toujours de communiquer la moindre pièce nécessaire à l’établissement du volet financier du Projet de Reprise.

A la fin du mois d’Août, le Cabinet Huertas avisait les Associés qu’au motif du trop grand nombre d’impayés, de l’absence d’un gérant, et de l’insécurité régnant sur le Domaine, il en demandait la Mise en Liquidation.

Le Projet de Reprise étant préexistant à la demande de mise en liquidation. Et ce projet de reprise proposant de plus des solutions à l’ensemble des problèmes invoqués comme raisons premières de cette mise en liquidation, le recours en justice via une procédure de Tierce Opposition était donc complètement fondé.

C’est donc en ce sens, et à ce titre, que j’ai rejoint courant du mois de Septembre 2015, un Collectif qui s’était formé autour de Monsieur Martin, ancien régisseur bénévole du Domaine, et travaillé avec leur avocate, Maitre Mélanie Lauer, à la rédaction d’une Tierce Opposition dans le but de faire annuler le jugement de liquidation.

C’est donc en ce sens, et à ce titre, que je réponds aujourd’hui à l’A.M.I. lancé par le Commune du Castellet pour évaluer les différentes propositions qui existent au sujet du site du Domaine de la Bergerie.

Mon rôle s’arrête pour l’instant à cette seule contribution.

Si le Projet de Reprise défendu repose sur le principe de la cession d’une majorité des parts sociales à un porteur unique, et si aujourd’hui nous pouvons revendiquer que plus de 160 porteurs de parts sociales soutiennent que cette solution est à leur sens la seule viable pour enfin remettre le Domaine de la Bergerie sur pieds… il n’en reste pas moins vrai que ce « porteur unique » qui aura probablement la charge de la gérance du Domaine pendant les 10 prochaines années, n’est pour l’instant pas encore désigné.

Il le sera par un vote démocratique, à la majorité des porteurs cédants, dès l’annulation du jugement de liquidation. Et ce de manière à pouvoir agir au moment de l’Assemblée Générale qui devra être convoquée de façon à entériner les différentes modifications dans la gérance et les statuts de la SCF.

3. CONTEXTE ET ENJEUX DU PROJET

Tout d’abord, il convient de rappeler, et de bien garder à l’esprit tout le long de la lecture et l’étude de ce Projet de Reprise de la SCF de la Bergerie, que si la Liquidation du Domaine pose problème… c’est avant tout un problème humain !

Et s’il s’agit d’un problème humain avant d’être un problème financier, c’est que pour leur grande majorité, les personnes qui au fur et à mesure se sont installées à l’année sur le Domaine sont des personnes qui n’ont à priori pas la possibilité de se trouver une solution de repli ailleurs.

è Personnes âgées (et le plus souvent seule) au minimum vieillesse

è Personnes malades (parfois même cumulant les difficultés de l’âge, de la précarité, de la dépendance et de la maladie) et pour lesquelles il n’a pas été possible de trouver des places dans des structures adaptées

è Parents isolés (souvent des jeunes mamans, avec plusieurs enfants) avec des faibles revenus, ou relevant des minima sociaux

è Personnes sans emploi (souvent en fin de droits) ou aux emplois précaires

è D’une manière générale, des personnes qui n’ont tout simplement pas les moyens de se loger ailleurs (souvent à cause de la carence en logement sociaux, et des listes d’attente sur lesquelles elles ne sont pas forcément prioritaires)

Et s’il s’agit d’un problème humain c’est que les implications juridiques et financières de la mise en liquidation du Domaine vont tout simplement finir de ruiner un grand nombre de ces personnes… et à un tel point que sans doute la plupart ne pourront jamais se relever.

Et que les implications de telles situations peuvent induire elles-mêmes un désespoir tellement absolu, qu’il peut se traduire au final par des drames.

Les différentes questions qu’il a fallut se poser avant de commencer à travailler sur le Projet de Reprise étaient donc les suivantes :

è Comment faire en sorte de pouvoir apurer la dette alors que les associés eux-mêmes n’en ont pas les moyens ?

è Comment dégager des lignes de crédit pour pouvoir solvabiliser la SCF alors qu’il n’existe aucun actif ? Et ce en conservant un caractère social à l’occupation du Domaine, c'est-à-dire sans être inflationniste au niveau des charges d’occupation ?

è Comment prendre en compte le fait que si une partie des associés a volontairement organisé la faillite de l’entreprise, une autre partie, et majoritaire celle-ci, des associés (et pas forcément les plus riches) a toujours payé rubis sur l’ongle tout ce qu’on lui demandait de payer ? Et donc se refuser d’exiger de cette majorité de « bons payeurs » qu’ils assument et subissent les conséquences de ce que les autres n’ont jamais voulu payer ?

è Comment s’assurer (au regard de son historique des 20 dernières années) qu’une fois remise sur pieds, la SCF ne replongera pas à nouveau dans ses travers de gestion ?

Mais au-delà des questionnements liés à l’occupation du Domaine lui-même, il fallait également se poser un certain nombre de questions au sujet de :

è La relation entre la SCF et le Droit, avec un objet social du PRL qui n’avait plus aucun sens

è La relation entre la SCF et la Municipalité, avec un état des lieux qui vraisemblablement ne correspondait absolument plus aux critères du Bail à Construction, ni d’ailleurs à aucune norme en vigueur

è La relation entre la SCF et ses créanciers puisque la société se trouvaient en état de cessation de paiement quasi chronique depuis plusieurs années

La somme de toutes ces questions impliquant que la somme des réponses et des solutions proposées induise plus ou moins qu’il soit nécessaire de repenser entièrement l’organisation, la gestion et le cadre juridique du Domaine, c’était donc une évidence que, avant toute chose, il convenait d’obtenir le soutien sans équivoque des premiers concernés par la liquidation : à savoir les porteurs de parts sociales.

C’est ce qui nous a conduit à poser comme préalable à l’élaboration du Projet de Reprise défendu en Tierce Opposition par Maître Lauer, le principe de la cession de parts sociales à un porteur unique qui, seul, est de nature à garantir qu’il sera possible de mettre fin à ce qui s’apparente plus ou moins à une expérience désastreuse d’autogestion sur plus de 20 ans.

Sur la base des solutions apportées à l’ensemble des problèmes listés ci-dessus, il s’avère que, désormais, l’A.M.I lancé par la Commune du Castellet, pose lui-même comme préalable au choix d’un projet par la Mairie, le fait d’arriver à faire se rejoindre dans une même série de propositions les éléments suivants :

è Normalisation du PRL

è Pérennisation de l’habitat sur le site

è Prise en compte du caractère social de l’occupation

Si pour l’essentiel, ces préalables ne font que venir préciser des éléments, des questionnements et des solutions déjà pris en compte dans le Projet de Reprise tel qu’il a été déposé par Maître Lauer, en appui de la Tierce Opposition qu’elle défend, au Greffe du Tribunal, il s’avère que, dans le cadre strict d’une telle procédure, il n’y a plus désormais possibilité de se limiter aux seules solutions envisagées pour le Projet de Reprise tel qu’il avait été pensé et travaillé depuis l’été 2015.

Il convient maintenant d’en soumettre à l’appréciation de la Municipalité du Castellet une version induisant une association juridique avec la Commune, à vocation de libération à terme du sol, mais prenant en compte les limites du cadre financier et juridique de la liquidation, et si possible de l’annulation de cette liquidation.

è Si la liquidation est confirmée, son poids juridique et financier sur les occupants sera tel qu’il empêchera la plupart des personnes d’accéder à l’éventuelle propriété de la parcelle sur laquelle ils sont pour l’instant installés dans le cadre du PRL

è Si la liquidation est annulée, et donc avant de pouvoir libérer le sol, il faudra avoir été en mesure de solder les dettes antérieures de la SCF et de financer la normalisation des infrastructures… infrastructures qui doivent elles-mêmes être repensées en fonction du nouvel objet social d’une éventuelle SCI constituée à terme.

è S’il s’agit de constituer une SCI sur la base d’un nombre donc importants de nouveaux associés, il faudra s’être assuré avant que ces éventuels nouveaux associés seront bien en mesure d’assumer leurs responsabilités d’associés, au risque, à défaut, de retomber très vite dans les mêmes travers qui ont conduit déjà plusieurs fois la SCF à la cessation de paiement, et au final à la liquidation

è Au regard des situations très variables des occupants du Domaine, il est très peu probable que beaucoup de personnes soient en mesure de faire face en un seul tenant au remboursement de la dette, au financement des travaux et à l’achat d’une parcelle.

è S’assurer du caractère social (c'est-à-dire de la possibilité donnée au plus grand nombre, quelle que soit leur situation matérielle, d’accéder à la propriété) d’une telle « normalisation » doit pouvoir passer par une valorisation du patrimoine foncier communal au bénéfice non seulement des seuls occupants du Domaine, mais aussi de l’ensemble des Castellans.

4. OBJECTIFS ET DEMARCHE DU PROJET

4.1 OBJECTIFS DU PROJET

Le Projet de Reprise, dans sa version complétée pour répondre aux différents questionnements induits par l’A.M.I lancé par le Commune du Castellet au sujet de l’avenir du site du Domaine de la Bergerie, se propose de :

è Normaliser la situation du PRL par la libération à terme du sol au bénéfice des occupants qui, une fois la SCF disparue, deviendront les nouveaux associés d’une SCI dont l’objet social sera conforme à la destination du terrain

è Permettre et organiser l’apurement de la dette sur une dizaine d’années, de manière à ce que cela ne pèse financièrement pas sur les occupants du Domaine (et encore moins, donc, sur ceux qui, de près ou de loin, n’ont jamais participé à l’organisation de la faillite de la SCF)

è Trouver le moyen de financer les travaux de normalisation du Domaine et de ses infrastructures dans l’optique d’une libération à terme du sol, et ce sans que cela impacte le montant des charges d’occupation de manière à ce que le caractère social de l’occupation du site soit conservé

è Sanctuariser sur 10 ans un mode de gestion du Domaine sain, transparent, et qui garantisse de pouvoir mener à son terme les différents objets du renouvellement de bail sous la forme d’une S.E.M, et donc d’être sûr qu’à la fin de cette période de transition, l’occupation du site aura été normalisée, de même que l’ensemble des dettes et des emprunts remboursés

è Garantir que l’ensemble des occupants, quelle que soit leurs situations de départ, se verront proposer une solution d’accès à la propriété adaptée (sous réserve qu’ils seront à jour de leurs charges d’occupations et/ou de leurs obligations juridiques vis-à-vis de la SCF-SEM mise en place)

Ces différents objectifs généraux à terme passent par l’atteinte d’objectifs opérationnels d’étape, à savoir :

è Obtenir l’annulation du jugement de liquidation de manière à ce que, d’une part le coût financier de cette liquidation ne se mette pas à peser sur les personnes dans une proportion qui empêchera toute solution de libération du sol d’être mise en place, et d’autre part qu’il soit possible de faire réinscrire au rôle les différentes procédures de recours qui avaient été initiées par le Cabinet Huertas pour contester une partie de la dette qui correspondaient entre autre à des doublons de facturations entre la SCF et l’ASL de la Bergerie

è Obtenir des créanciers un moratoire de 6 à 8 mois avant les premiers versements au titre de l’apurement du passif de manière à ce que ces premiers versements puissent correspondre à la remise en ordre de marche de l’entreprise (reconstitution d’une structure d’administration, élection d’un gérant etc…)

è Sécurisation du Domaine sans laquelle il n’y aura pas de possibilité de reprise en main pérenne. Mise en place d’un filtrage des entrées et des sorties, reprise de contrôle des infrastructures (évacuation des locaux occupés illégalement comme la loge du gardien, le bureau de l’accueil, la supérette ou le restaurant), repérage des squatteurs etc…

è Prise de contrôle en Assemblée Générale sur la base des statuts (qui précisent que les personnes qui ont des en-cours vis-à-vis de la SCF ne peuvent pas participer à la constitution des Quorum) pour la désignation d’un gérant et la validation de la modification des statuts permettant la constitution d’une SEM à vocation de libération du sol et de toutes les autres modifications qui seront induites par la validation du Projet de Reprise en Mairie, et au Tribunal, dans le but de réorganiser la gestion du Domaine.

è Constituer l’actif locatif permettant l’apurement de la dette et le financement des travaux par la récupération au bénéfice de la SCF-SEM des parcelles en déshérence et de celles dont l’usufruit aura été retiré aux mauvais payeurs qui refuseront de se conformer aux appels de charges émis par la nouvelle administration du Domaine (dispositions prévues dans les statuts de la SCF, et qui seront enfin appliquées)

4.2 GAINS DU PROJET

Sur la base d’une S.E.M. (Société d’Economie Mixte) constituée avec la Commune du Castellet pour une période limitée de 10 ans, et dont l’objet social est, en plus de la vocation à libérer le sol à terme, l’application à la lettre des solutions préconisées dans le Projet de Reprise, les gains sont multiples :

Au niveau des « bénéficiaires » ou « usagers » :

è Pour ceux qui ont adhéré au principe de la cession des parts sociales à un porteur unique, transfert de la charge du remboursement de la dette sur l’entreprise (et donc libération immédiate des différents droits d’usage et d’usufruit tels qu’ils sont compris dans les statuts de la SCF)

è Pour ceux qui n’ont pas adhéré au principe de la cession des parts sociales à un porteur unique, mise en suspens de la charge du remboursement de la dette qui est renvoyée à une éventuelle revente par l’associé de son droit d’occupation, ou à une mise en sous-location de sa parcelle (les parts sociales, du fait du montant de la dette, sont nanties en totalité)… sous réserve que le montant des impayés dus à la SCF ne soient pas supérieurs à la valeur de ce qui existe sur la parcelle. La reprise en main de la SCF sur la base du Projet de Reprise n’induit donc pas forcément que ceux qui ont refusé de payer quoi que ce soit jusque là soient obligés de partir, dès lors qu’ils acceptent enfin de payer leurs charges d’occupation comme il se doit.

è La pérennisation de l’occupation et la reconnaissance légale de cette occupation via la possibilité de se porter acquéreur des parcelles occupées. A cette fin, et en partenariat avec les différents services sociaux, sont étudiés différents biais d’acquisition de manière à ce que l’achat des parcelles puisse être mis à la portée du plus grand nombre.

è La garantie (pendant les 10 années nécessaires au remboursement de la dette et des emprunts nécessaires à la réalisation des travaux) de charges d’occupation maintenues à un niveau le plus bas possible pour préserver le caractère social de l’occupation du site (aux alentours de 250 euros de charges d’occupation mensuelles)

è La fin de l’insécurité qui règne sur le Domaine et le développement de nouveaux services pensés par rapport non plus à l’objet social et aux besoins d’un PRL, mais à ceux d’une copropriété qui a vocation – étant donné son importance – à fonctionner et s’organiser comme un quartier ou un village, comme par exemple un service de crèche-garderie (puisqu’il y a des familles qui habitent à l’année et donc des enfants) ou un service de navettes en direction des différentes agglomérations limitrophes (puisque de nombreuses personnes âgées, souvent seules, résident à l’année sur le Domaine et sont donc dépendantes pour leurs déplacements)

è Valorisation du patrimoine et des investissements, que ce soit au niveau locatif ou immobilier (à terme)

Au niveau du « porteur de projet » :

è Il est précisé à nouveau qu’aucun gain, aucun bénéfice obligatoire n’a été prévu, ou est induit par le fait d’être porteur du Projet de Reprise et donc contributeur à l’A.M.I lancé par la Commune du Castellet. Le porteur unique des parts sociales, qui aura vocation à devenir le gérant de la SCF pour une période limitée à 10 ans au-delà de laquelle la société sera dissoute et transformée en SCI (avec donc l’élection d’un nouveau gérant sur la base d’un nouvel équilibre d’associés et de nouveaux statuts), sera désigné en Assemblée Générale par un vote démocratique des porteurs cédants au moment où les conditions seront réunies (validation du projet de reprise par la Commune et le Tribunal)

Au niveau des « partenaires » :

è Le seul partenaire souhaité est l’autorité émettrice de l’A.M.I

Au niveau régional et/ou national :

è Pas de gain clairement identifié sinon celui de proposer un modèle d’évolution viable, et qui soit éventuellement transposable à d’autres PRL qui se trouvent, un peu partout en France, plus ou moins dans la même situation que le Domaine de la Bergerie, à savoir occupés à l’année par des personnes qui ne trouvent pas, pour différentes raisons, d’autres endroits où se loger… et pour lesquels se pose le même problème de conformité aux règlementations en vigueur

Au niveau local :

è Le fait de normaliser l’occupation du site, de le repenser en termes de services et d’infrastructures, et que donc celui-ci ne soit plus considéré comme un « point noir » est en soi un facteur de valorisation de l’ensemble des autres structures existantes des environs (pôle hôtelier du Circuit Paul Ricard, autres PRL du plateau)

è Pendant la période de transition de 10 ans qui est nécessaire à l’apurement de la dette, au remboursement des travaux et à l’accession à la propriété du plus grand nombre, le développement d’un parc, et donc d’une offre locative supplémentaire d’une centaine d’emplacements au niveau communal

è La création de, au minimum, une quinzaine d’emplois

Au niveau des cocontractants antérieurs :

è La confirmation de la mise en liquidation du Domaine, en dehors du fait qu’elle équivaudrait au début d’un imbroglio juridique se traduisant par l’installation sur le site d’un deuxième Val d’Aran, serait surtout le synonyme, pour l’ensemble des créanciers de la SCF, au pire d’un passage en pertes et profits de plus ou moins la totalité de la dette (puisque une grande partie des associés se révèlera plus ou moins insolvable), au mieux le début de plusieurs années de procédure pour essayer de récupérer, sur le compte des seuls associés solvables, pas grand-chose de plus que des miettes (surtout si l’on tient compte du fait que procédures = frais de procédures). L’adoption par la Mairie des solutions préconisées dans le Projet de Reprise équivaudra, pour les cocontractants antérieurs, à la certitude qu’un plan d’apurement des sommes dues pourra être mis en place, et avec l’assurance que celui-ci sera bien mené à son terme.

Au niveau de l’autorité émettrice :

è La mise en conformité de l’occupation du site au regard des différentes règlementations en vigueur. Tant au niveau de l’occupation elle-même (via la constitution avec la SCF d’une SEM à vocation de libération du sol qui, à terme induit la disparition de la SCF remplacée par une SCI), que des conditions de l’occupation (via la réalisation de travaux pour la normalisation de l’ensemble des infrastructures)

è La prise en compte de l’aspect social de l’occupation du site dans les conditions à la fois du Projet de Reprise pendant le temps nécessaire au remboursement de la dette et des emprunts nécessaires pour la réalisation des travaux, qui va permettre de pérenniser l’habitat et d’éviter de voir la Commune du Castellet se retrouver confrontée au problème insoluble du relogement de plusieurs centaines de familles.

è La valorisation du patrimoine foncier communal à hauteur de 10 000 000 d’Euros (sur la base de 500 parcelles cédées par la Mairie pour une somme de 20 000 Euros chacune)

è Une occupation du site « normalisée » étant surtout le synonyme pour la Commune de nouvelles rentrées fiscales, aussi bien au niveau des emplois crées et de l’activité générée sur place, qu’au niveau des taxes foncières et d’habitation induites par la transformation, à terme, de la SCF en SCI

è La sécurisation du site efface également de la carte de la Commune le risque d’un « point noir » qui, sinon, en l’absence de tout contrôle aurait sans doute été à l’origine du développement d’une zone de non-droit

è Le partenariat avec la SCF sous forme de SEM, avec une entrée de la Commune au capital de la société sous forme d’une Minorité de Blocage, est de nature à garantir à l’autorité émettrice un droit de regard et de contrôle sur toute l’administration et la gestion du Domaine. Et est donc de nature à garantir que plus aucune dérive n’interviendra dans la gestion dans le cours des 10 années qui sont nécessaires à l’apurement de la dette et au remboursement des emprunts nécessaires pour les travaux.

è Enfin, le dernier « gain » pour la Commune du Castellet est un « gain par défaut » dans la mesure où, en validant les propositions du Projet de Reprise, la normalisation du site, aussi bien en termes d’occupation, que de mise à niveau des infrastructures, se fera en autofinancement sans que la Mairie ait à dépenser un seul centime d’investissement.

4.3 DEMARCHE DU PROJET ET METHODE

Le Projet de Reprise détaillé dans ces pages, développé en premier lieu pour être défendu en Tierce Opposition dans le but de faire annuler le Jugement de Liquidation, et en second lieu pour proposer à la Municipalité du Castellet une solution d’avenir crédible pour le Domaine de la Bergerie, repose sur un principe très simple, ainsi que sur une démarche et une méthode de travail qui ne le sont pas moins.

1^er point : Si la mise en liquidation de la SCF de la Bergerie était confirmée par le Tribunal, elle induirait des conséquences juridiques et financières qui ne sont pas du tout les mêmes selon que l’on se trouve être Porteur de Parts solvable ou non solvable, ou bien occupant ou non à l’année du Domaine (sans parler de la « régularité » de cette occupation, puisque un certain nombres de parcelles sont désormais « squattées » par des personnes qui, de ce fait, ont largement contribuées à la déstabilisation de la société).

2^ème point : Le principe de base du Projet de Reprise présenté est donc que celui-ci doit impérativement être accompagné, souhaité, et soutenu par une majorité de ceux des Porteurs de Parts qui seront directement concernés par les implications juridiques et financières de la liquidation de la SCF.

Etant entendu que si les choses se font, elles ne pourront se faire que dans les strictes limites de ce qui est autorisé par les statuts de la SCF, il est utile de faire ici le détail des différents articles desdits statuts sur lesquels nous nous sommes appuyés dans notre réflexion, et qui ont été le point de départ nous servant à définir de réelles solutions d’avenir pour le Domaine sur la base d’une volonté des seuls porteurs de parts « Bons Payeurs » du Domaine, ou n’ayant que de faibles en-cours et s’engageant sur l’honneur à se mettre en règle de ce qu’ils doivent à la société (justificatifs à l’appui garantissant la disponibilité des fonds).

è ARTICLE 7 DES STATUTS de la SCF : Le capital social est fixé à la somme de cinq cent cinquante mille francs. Il est divisé en cinq mille cinq cents parts de cent francs chacune, numérotées de 1 à 5500 et attribuées aux associés

è ARTICLE 11 DES STATUTS de la SCF : Les parts appartenant à des associés (financièrement) défaillants ne seront pas pris en compte pour le calcul des Quorum ci après mentionnés pour la validité des délibérations des associés

è ARTICLE 32 DES STATUTS de la SCF : L’Assemblée Générale régulièrement constituée, représente l’universalité des associés. Ses délibérations prises conformément aux statuts obligent tous les associés, même les absents incapables ou dissidents

è ARTICLE 35 DES STATUTS de la SCF : Tous les Associés, quel que soit le nombre de parts qu’ils possèdent, ont accès à l’Assemblée. Cependant, les titulaires de parts sur le montant desquelles les versements exigibles n’ont pas été effectués dans le délai de 15 jours francs à compter de la mise en demeure par la société, ne peuvent prendre part aux votes et toutes les parts leur appartenant sont déduites des Quorum.

è ARTICLE 40 DES STATUTS de la SCF (Quorum et majorité des Assemblées Générales Ordinaires) : L’Assemblée Générale réunie sur première convocation, est régulièrement constituée si la moitié au moins du capital social est présente ou représentée. Les décisions sont prises à la majorité des voix exprimées.

è ARTICLE 41 DES STATUTS de la SCF : L’Assemblée Générale Ordinaire nomme, réélit ou révoque le gérant

è ARTICLE 42 DES STATUTS de la SCF (Quorum et majorité des Assemblées Générales Extraordinaires) : L’Assemblée Générale Extraordinaire réunie sur première convocation, est régulièrement constituée si les deux tiers du capital social sont présents ou représentés. A défaut, l’Assemblée est réunie sur deuxième convocation. Elle est alors régulièrement constituée si la moitié du capital social est présent ou représenté. Les décisions sont prises à la majorité des deux tiers des voix exprimées.

è ARTICLE 43 DES STATUTS de la SCF : L’Assemblée Générale Extraordinaire peut apporter aux statuts dans toutes leurs dispositions les modifications quelles qu’elles soient, pourvu que ces modifications ne soient pas contraires à la Loi

La démarche du Projet de Reprise est donc avant tout, et dans son principe premier, une démarche impérativement collective. Puisque son aboutissement logique sera la désignation, par un vote à la majorité, du porteur de parts unique au bénéfice duquel seront libérées les parts sociales des personnes qui se seront associées au Projet de Reprise, de leur plein gré, et en toute connaissance de cause. Vote à la majorité qui sera confirmé ensuite, en Assemblée Générale, et donc là aussi de façon parfaitement démocratique, par la désignation d’un nouveau gérant et la validation de l’ensemble des modifications à apporter à la gestion du Domaine.

Et pour aboutir à cet obligatoire consensus autour des différents aspects du Projet de Reprise présenté, la méthode a forcément, et obligatoirement été fondée sur l’explication, sur l’honnêteté et la transparence.

Un blog a été ouvert pour informer et échanger avec tous ceux qui ne résident pas sur le Domaine mais qui, comme les autres sont confrontés à l’angoisse de la Liquidation. (http://bloglabergerie.blogspot.fr/)

Des réunions de travail régulières ont été organisées.

Des équipes relais ont été « formées » pour aller sur le terrain, et en remonter des questionnements, y compris venant de personnes ne soutenant pas le Projet de Reprise.

Le tout dans une seule et même optique de :

è Confrontation des différents points de vue et analyse des différentes situations se présentant sur le Domaine

è Prise en compte des intérêts de chacun et confrontation à l’intérêt collectif

è Proposition de réponses et de solutions à chaque points soulevés jusqu’à obtention d’un consensus

La première étape du projet a donc été de faire une analyse, la plus pragmatique possible, de la situation.

Tout d’abord, donc, bien prendre en compte qu’il n’y avait aucun hasard dans la mise en liquidation de la SCF, mais qu’au contraire, cette liquidation n’était que la conséquence logique de 20 années au mieux, d’incurie, au pire de malhonnêteté dans la gestion du Domaine.

A l’excuse, trop souvent entendue, que les mésaventures du Domaine n’ont été dues qu’à des Syndic peu scrupuleux, on répondra que les premiers responsables des agissements de ces Syndics étaient les associés eux-mêmes (le Droit les définit d’ailleurs comme étant indéfiniment solidaires entre eux de la gestion de la société) ! Ce sont en effet les associés de la SCF eux-mêmes, réunis en ASL, qui avaient seul pouvoir de donner, ou de ne pas donner mandat à des personnes extérieures, qu’elles soient physiques ou morales.

Il était de la seule responsabilité des associés qui se sont succédés à la tête des différentes ASL de mandater ces syndics pour :

è ajuster les volumes de charges aux besoins réels du Domaine

è mettre un terme à la dérive des impayés (en appliquant tout simplement les mesures prévues dans ce cas par les statuts)

è organiser les conditions d’une véritable gérance, ou au moins d’une gérance pérenne (c’est l’absence d’un gérant qui a empêché, au moment de la liquidation, la possibilité de refaire juger le dossier au fond en Appel)

è maintenir l’objet social de la SCF

Mais à cette « incurie », c’est en plus rajouté, principalement sur la dernière année, et massivement dans les derniers mois, une volonté évidente de certains des associés d’organiser directement la faillite du Domaine.

Non contents de n’avoir rien payé eux-mêmes pendant des années et des années ni des charges d’occupation qui étaient dues, ni de l’eau ou de l’électricité qu’ils consommaient, un certain nombre d’associés ont délibérément essayé de convaincre d’autres associés jusque là honnêtes, d’eux aussi arrêter de payer ce qu’ils devaient. Conduisant de cette façon inéluctablement la société à une énième cessation de paiement qui, elle, aura été le véritable motif de la mise en liquidation.

La deuxième étape du Projet de Reprise a été donc de s’assurer qu’il y avait bien un moyen légal de reprendre réellement le contrôle de l’entreprise, tout en respectant à la lettre les limites données par les statuts, et en écartant donc de cette reprise en main toute personne qui avait participé activement, de près ou de loin, à l’organisation de la faillite du Domaine.

Ce moyen légal étant la prise de contrôle en Assemblée Générale, il convenait donc de s’assurer qu’une majorité indiscutable des porteurs de parts bons payeurs, ou engagés sur l’honneur à le devenir, acceptaient de s’associer, via une cession de leurs parts, à la constitution d’un bloc de gérance majoritaire.

Et ce premier aspect concret du Projet de Reprise est en passe d’être accompli puisque, à ce jour, et malgré la désinformation régnant sur le Domaine, malgré la peur et les pressions de toutes sortes, et malgré l’absence de positionnement clair de la Municipalité, 160 Porteurs de Parts de la SCF le soutiennent au travers de la Tierce Opposition défendue par Maître Lauer, pour un total de plus de 1700 parts sociales, sur les 2260 à atteindre pour une majorité absolue en Assemblée Générale.

La troisième étape du Projet de Reprise est de convaincre la municipalité de la validité des propositions et des solutions formulées de manière à ce que celle-ci se positionne clairement, et que ce positionnement puisse venir appuyer la Tierce Opposition qui sera défendue par Maître Lauer le 2 juin prochain.

Les objectifs suivants sont, dans l’ordre :

è Fin juin, au plus tard début juillet 2016 : A l’issu du délibéré du jugement, obtenir l’annulation de la mise en liquidation du Domaine

è Juillet 2016 : La SCF est remise sur pieds, et retour est fait à la situation antérieure (remise en place probable du Cabinet Huertas comme administrateur judiciaire avec mission d’organiser une Assemblée Générale pour l’élection d’un gérant, régularisation des contrats d’abonnement pour l’alimentation en eau et en électricité du Domaine, régularisation des contrats d’assurances etc…, redémarrage de la collecte des charges d’occupation qui sont nécessaires au fonctionnement du Domaine avec un objectif de pouvoir compter au minimum sur les 70% de bons payeurs du premier trimestre 2015).

è Juillet-Août 2016 : Désignation, par un vote à la majorité des personnes cédants leur parts, du porteur unique et formalisation de la cession des parts sociales. Une fois le bloc majoritaire de parts constitué et le porteur unique désigné, formalisation avec la Municipalité d’un accord pour l’entrée de celle-ci au capital de la SCF, sous forme d’une minorité de blocage à hauteur d’un maximum de 33% et lancement de la procédure de validation par le Conseil d’Etat. Début de la sécurisation du Domaine nécessaire à une reprise en main « sereine » de la gestion et de l’administration de la SCF (la sécurisation du Domaine est assumée financièrement, sans peser sur la trésorerie de redémarrage de la société, grâce à l’ensemble des sommes que les personnes soutenant le Projet de Reprise se sont engagés sur l’honneur à libérer au moment de la reconstitution de l’entreprise). Recherche et obtentions des financements nécessaires pour les travaux de normalisation des infrastructures du Domaine. Un moratoire de 6 à 8 mois sur l’apurement de la dette est signé avec les créanciers (de manière à ce pas peser sur la trésorerie fragile de l’entreprise tant que l’actif locatif prévu n’aura pas été entièrement constitué). Mise en place de la procédure de récupération des parcelles en déshérence (46 parcelles) qui sont destinées à devenir la base du parc locatif en gestion directe de la SCF. Réinscription au Rôle du Tribunal des procédures engagées avant la liquidation par le Cabinet Huertas et qui visaient, à la mi septembre, d’une part pas moins de 50 associés « récalcitrants », pour pas moins de 1 800 000 Euros d’impayés à la société (50 porteurs de parts avec des en-cours de plus de 30 000 Euros chacun vis-à-vis de la SCF), et d’autre part pour près de 1 000 000 Euros de créances contestables (double facturations entre la SCF et l’ASL, facturations erronées ou indues etc… -> Le détail de toutes ces procédures, dont l’existence est pourtant connue, nous est pour l’instant toujours refusé par le Cabinet Huertas). Engagement espéré des premières tranches de travaux (si les accords de financement ont été obtenus).

è Septembre-Octobre 2016 : Organisation de l’Assemblée Générale au cours de laquelle le nouveau gérant sera élu, la modification de l’objet social (à vocation désormais de libération du sol) actée, les nouveaux statuts et dispositions dans la gestion et l’administration de la SCF validés. Fin de l’administration judiciaire et mise en place de la nouvelle structure de gestion et d’administration du Domaine. Création d’une dizaine d’emplois. Mise en gérance de la Supérette et du restaurant.

è Octobre 2016 : La sécurisation du Domaine est effective. La dérive au niveau des impayés est circonscrite à au maximum une dizaine de « cas » difficiles. L’occupation du Domaine est normalisée, un registre d’occupation est tenu à jour et permet la mise en exploitation des premières parcelles en gestion directe par la SCF.

è Novembre-Décembre 2016 : L’actif locatif de la SCF a été porté à une centaine de parcelles (parcelles qui étaient en déshérence ou saisies suite aux différentes procédures de justice qui étaient en cours) et suffit désormais à envisager sereinement l’apurement de la dette et le remboursement des emprunts sans que cela pèse sur les comptes courants de la SCF. La dérive au niveau des impayés est désormais totalement réglée.

è Janvier 2017 : La SCF est en mesure d’apurer sa dette et commence à rembourser ses créanciers à hauteur d’un minimum de 20 000 Euros mensuels. Une offre de services qui n’existaient pas auparavant est mise en place (Crèche, navettes etc…)

5. ORGANISATION CONTRACTUELLE SERVICE(S) ET/OU DISPOSITIF(S) DEPLOYE(S)

5.1 SERVICES OFFERTS

Pour ce qui concerne les occupants du Domaine, le Projet de Reprise développé dans ces pages se propose d’amener, dans l’ordre, à :

è La mise en place d’une structure de gérance et d’administration pérenne du Domaine

è La mise en place d’une structure de gestion locative

è La mise en place d’une cellule comptable (qui travaillera en relai avec un Cabinet d’Expertise Comptable)

è La mise en place d’une structure chargée de l’entretien des infrastructures

è La mise en place d’une structure chargée de la sécurité sur le Domaine

è La mise en place d’offres complémentaires de service (piscine, restaurant, supérette, crèche, navettes…)

Pour ce qui concerne les « services » apportés en lien avec les spécificités de l’opération, la structure qui pourra être mise en place si le Projet de Reprise est validé par la Municipalité garantira :

è L’apurement d’une dette estimée à 2 000 000 Euros sans que cela pèse directement sur l’équilibre financier des personnes et sans que cela induise une augmentation massive des charges d’occupation à laquelle, de toute façon, la plupart ne pourrait pas faire face

è La possibilité, quelles que soient les situations de départ des uns ou des autres, d’accéder à la propriété des parcelles occupées

Pour ce qui concerne les cocontractants, et plus particulièrement en ce qui concerne l’alimentation en eau et en électricité du Domaine, la mise aux normes des installations se fera en collaboration avec les différents fournisseurs concernés dans l’optique d’un cahier de charges à définir pour la transformation, à terme, du Domaine en lotissement. De manière à ce que les travaux entrepris aujourd’hui ne soient pas à entièrement repenser dans 10 ans.

5.2 DESCRIPTION DE LA METHODE ENVISAGEE

La méthode employée est clairement celle de l’embauche. Celle de la création d’emplois. Et de la conformité avec les différentes règles et usages qui font que partout en France, des sites très semblables au Domaine de la Bergerie, ne sont ni en faillite, ni réduit quasiment à des zones de non droit. Et parce que rien de pérenne ne peut être envisagé sur le long terme uniquement sur la base du bénévolat. D’autant que dès qu’il s’agit de collectivités, et d’entreprise, se pose avant tout la question de la responsabilité pénale en cas de problème.

En ce qui concerne les aspects particuliers du dossier Bergerie, et qui sont liées plus spécifiquement au contexte de Liquidation, l’ensemble des solutions a été pensé en tenant compte de la fragilité financière des occupants du Domaine.

Gérance et administration du Domaine (2 personnes, 1 gérant + 1 assistant(e) comptable) : Avec le regroupement sur un Porteur Unique d’une majorité de parts sociales, le but est d’en finir enfin avec l’expérience désastreuse d’autogestion qui a mené dans les 20 dernières années la SCF a une suite ininterrompue de blocages administratifs et de cessations de paiement pour cause principalement de mésentente entre un trop grand nombre d’associés (eux-mêmes rarement conscients de ce qu’implique réellement le fait d’être associé d’une Société Civile, qu’elle soit Foncière ou Immobilière). La constitution d’un bloc majoritaire est également la condition sine-qua-non pour pouvoir faire entrer la Municipalité au capital de la SCF sous forme d’une minorité de blocage. Les « contre-arguments » comme quoi un gérant majoritaire aurait tous les pouvoirs tombent du même coup à l’eau puisque c’est l’ensemble formé avec le gérant d’une part et la Municipalité de l’autre qui constituera le bloc majoritaire. Avec un droit de regard de la Commune aussi bien sur la gestion et les finances que sur l’administration du Domaine. Cela devrait pouvoir rassurer tout le monde sur les bonnes « intentions » de la gérance (d’autant que l’objet social de l’entreprise ainsi que les statuts sont là pour définir un cadre à l’opération).

Gestion Locative (2 personnes) : Pendant les 10 années d’existence de la SCF-SEM, un actif locatif d’une centaine de parcelles est mis en exploitation de manière à assumer d’une part l’apurement de la dette, et d’autre part le remboursement des emprunts qui auront été nécessaires aux travaux de normalisation du Domaine. Une structure est donc mise en place avec Registre d’Occupation tenu à jour, et auquel doivent se conformer l’ensemble des occupants du Domaine (Tenu à jour des registres d’assurances individuelles, enregistrements à l’accueil des arrivées et des départs quand il s’agit par exemple de séjours ponctuels sur le Domaine etc… C’est tout simplement une obligation légale), qu’ils soient porteurs de parts (n’ayant pas cédé leurs parts sociales) ou non. Rien ne change dans les droits d’usage et d’usufruits des personnes, hormis qu’ils doivent en tenir informé l’administration du Domaine.

Cellule Comptable (1 personne) : La cellule comptable aura un double rôle de mise en forme et de remontées des informations comptables et financières aussi bien au partenaire institutionnel de la SCF (la Municipalité du Castellet) qu’au Cabinet d’Expertise Comptable qui aura pour responsabilité de valider l’ensemble des comptes. Dans un souci de clarté et de transparence, les gérances qui pourront être sous traitées par exemple pour la Supérette ou le Restaurant auront une obligation de passer par le même cabinet d’expertise comptable. Le suivi des comptes se faisant directement, les alimentations en eau et en électricité des parcelles ayant été individualisées de manière à personnaliser la fourniture ainsi que les relevés de consommations, il sera beaucoup plus simple de veiller à ce qu’il n’y ait plus de dérive au niveau des impayés. Le partenariat avec la Mairie et ses services sociaux devrait permettre de trouver des solutions rapides aux problèmes les plus délicats.

Entretien des infrastructures (3 personnes) : Entretien du parc locatif géré directement par la SCF (une centaine de mobile homes), des espaces communs, des zones vertes, des infrastructures (comme par exemple la piscine), et de veiller par exemple à ce que des installations « pirates » ne voient pas le jour un petit peu comme ça leur semble (piratages de lignes électriques). Responsabilité également au niveau du respect du règlement intérieur en ce qui concerne l’entretien des parcelles (surtout celles qui ne sont pas habitées à l’année), ou l’utilisation des barbecues. La surveillance des arbres qui peuvent devenir dangereux etc…

Sécurisation du Domaine (3 personnes formées au premier secours pour une présence 24/24): Filtrage des entrées et des sorties de véhicules (tout simplement pour des raisons de responsabilité en cas d’accident à l’intérieur du Domaine qui pourrait être le fait de personnes extérieures), sécurisation des biens et des personnes (vérification des mobile homes inoccupés pendant de longues périodes), respect du règlement intérieur (vitesse de circulation, bruit etc…).

Pour ce qui est de l’ensemble de ces postes à pourvoir ainsi que de l’attribution des éventuelles gérances du restaurant, de la supérette ou de tout autre service à proposer, il est évident que, pour tenir compte de la situation sur le bassin d’emploi local, une priorité sera accordée aux résidents du Domaine intéressés, qui sont en recherche d’emploi, et dont les compétences peuvent correspondre aux besoins.

Offres complémentaires de services : Pour ce qui est du restaurant ou de la supérette, il est envisagé une mise en gérance sur la base d’un cahier de charges qui sera à définir avec les occupants du Domaine en termes de besoins (horaires d’ouverture, types de biens fournis etc…). Le revenu escompté sera calculé sur la base d’un pourcentage de chiffre d’affaire (d’où l’obligation de passer par le même Cabinet d’Expertise Comptable que celui contrôlant les comptes de la SCF). Pour ce qui est des autres prestations de services envisagées comme la Crèche, les navettes, ou les services de Maîtres Nageurs pendant les périodes d’ouverture de la piscine, il sera procédé à des créations d’emplois (ou, dans le cas des navettes par exemple, à des affectations ponctuelles) en fonction de l’état des finances de la société et des possibilités de mises en place de l’offre.

Apurement de la dette : De manière à ce que la charge de la dette ne pèse pas directement sur les occupants du Domaine, la solution préconisée est de transférer celle-ci sur la SCF elle-même. Il faut donc que la SCF soit en mesure d’assumer l’apurement d’environ 2 000 000 Euros de passif, sans être obligé de recourir à une augmentation des charges d’occupation qui doivent pouvoir se situer autour des 250 Euros par mois. A cette fin, un actif locatif est reconstitué sur la base de la cinquantaine de parcelles en déshérence qui sont récupérées et gérées au bénéfice de la SCF (400 Euros mensuels de revenu locatif X 50 parcelles = 20 000 Euros mensuels affectés à l’apurement de la dette)

Remboursement des emprunts nécessaires à la mise aux normes des infrastructures : Sur le même principe que celui permettant d’apurement de la dette, et toujours pour que le poids de ces financements ne pèse pas directement sur les occupants du Domaine, une cinquantaine d’autres parcelles sont agglomérées à l’actif locatif de la SCF de manière à pouvoir assumer le financement des travaux de normalisation du Domaine, et/ou de développement des infrastructures et des services. Ces parcelles sont agglomérées à l’actif de la SCF à partir des parcelles récupérées suite aux actions de justice visant les très mauvais payeurs du Domaine (50 associés récalcitrants, visés par des procédures retirées du Rôle à cause de la liquidation, pour des impayés de plus de 30 000 Euros chacun, et un total dû à la SCF de plus de 1 800 000 Euros). Ce sont là aussi, 20 000 Euros mensuels qui peuvent être consacrés au remboursement des emprunts des travaux.

Accession à la Propriété : L’administration du Domaine mettra en place, en partenariat avec la Municipalité du Castellet, des solutions de location-vente adaptées, et étudiées au cas par cas, pour tous ceux qui ne seront pas en mesure de faire l’acquisition cash, ou via l’obtention d’un crédit, de la parcelle qu’ils occupent. Avec l’étalement de l’achat sur le maximum des 10 ans d’existence de la SCF avant qu’elle ne soit remplacée par la SCI, cela devrait rendre l’accession à la propriété possible pour l’ensemble des occupants.

La mise en place de l’ensemble de ces dispositions est validée, au fur et à mesure des besoins, en Assemblée Générale par l’ensemble des associés ayant la possibilité de faire partie du Quorum.

Le Bloc de Gérance Majoritaire constitué par le Porteur Unique et la Commune du Castellet (en Minorité de Blocage) est la véritable et seule garantie possible que dans le cours des 10 années d’existence de la SCF-SEM, il n’y aura plus de changement de cap au niveau de la gestion du Domaine, et de sa méthode d’administration. Plus de dérive financière ou de tentative de prise d’intérêt frauduleuse.

La société étant reconstituée sur la base d’une annulation du Jugement de Liquidation, cela veut dire par contre qu’elle devra assumer un passif important. Un passif dont sont responsables un certain nombre d’associés qui ont refusé de payer quoi que ce soit pendant des années et des années.

Il est donc évident que l’approche sociale du Projet de Reprise, les possibilités données aux uns et aux autres de conserver l’usage et l’usufruit des parcelles qu’ils occupent dans les mêmes droits et limites que ce qui existait avant la reprise en main de la SCF, les possibilités d’interagir au niveau des décisions prises en Assemblée Générale ou d’accéder à la propriété sont intimement liées au fait de régulariser ou non leur situation vis-à-vis de la SCF.

En effet, combien même la société prend à sa charge, et l’apurement de la dette, et le remboursement des emprunts nécessaires aux travaux de normalisation et de réhabilitation du Domaine, et ce au niveau de l’ensemble des occupants du Domaine, il n’en reste pas moins vrai que l’ensemble des parts sociales restent nanties tant que le Passif n’est pas complètement apuré. A partir de quoi, les personnes qui n’auront pas cédé leurs parts sociales voient donc celles-ci toujours être nanties en totalité, à hauteur de ce qu’elles continueront de devoir à l’entreprise.

Concernant les occupants du Domaine qui ne sont pas associés, mais donc simples locataires de la SCF, l’objet social ayant évolué avec la SEM, ils sont donc tous partie-prenantes du Projet d’Avenir du Domaine induit par la libération à terme du sol, et la transformation en SCI.

L’ensemble des occupants du Domaine se structure donc en Association, ou en Collectif, de manière à accompagner la gérance dans son travail et à prendre le relai dans tous les domaines qui ne sont pas de la responsabilité directe de l’administration du Domaine, ou qui en sont complémentaires.

5.3 ORGANISATION

Les problèmes posés par le cahier de charges de l’A.M.I étant :

è La régularisation du PRL et de l’occupation du site

è Les garanties à apporter aux occupants

è La prise en compte d’un aspect obligatoirement social dans les solutions à proposer

è Le contexte et les raisons de la Liquidation et le poids du Passif à apurer

Il s’avère donc que la seule solution pour joindre de façon cohérente les différents aspects d’un projet d’avenir pour le site de la Bergerie est :

è La fin, à terme, du PRL

è La constitution avec la Commune du Castellet d’une SEM à vocation de libération du sol, qui devra donner au plus grand nombre d’occupants possible la possibilité d’accéder à la propriété, tout en faisant que l’opération soit au bénéfice non seulement des seuls occupants du Domaine de la Bergerie, mais de l’ensemble des Castellans

L’organisation du Projet se joue donc sur plusieurs niveaux :

Au niveau des Porteurs de Parts de la SCF :

è Dans un premier temps, et pour en finir avec l’insupportable et inappropriée autogestion du site, les Porteurs de Parts volontaires se réunissent ensemble autour du Projet de Reprise pour constituer un bloc majoritaire, à ce jour de 160 porteurs de parts, pour un total de près de 1700 parts sociales (sur les 2260 nécessaires à l’obtention d’une majorité absolue de parts en Assemblée Générale -> à noter qu’un total de 200 dossiers de soutien au Projet de Reprise, pour un total de plus de 2150 parts sociales sont au total en cours de constitution. Les 160 porteurs sont ceux dont les dossiers sont complets et ont été déposés au Tribunal en appui de la Tierce Opposition défendue par l’avocate). Ces 160 porteurs de parts se sont tous engagés à une cession de leur part au bénéfice d’un porteur unique qui sera désigné par une élection à la majorité des voix exprimés. De même ils ont tous signé un Engagement sur l’Honneur de se mettre en règle des sommes qu’ils doivent à la SCF, pour un total d’environ 400 000 Euros (qui seront affectés en premier lieu à la sécurisation du Domaine qui est le préalable nécessaire à la reprise en main effective de la SCF) et ils ont tous fourni les justificatifs de la disponibilité de ces fonds. L’ensemble de ces pièces est détenu par notre avocate Maître Lauer et à disposition, si nécessaire, de la Commune du Castellet

è Dans un deuxième temps, une fois la majorité absolue de parts sociales atteinte (elle est en passe de l’être, et cela sera d’autant plus le cas si la Commune se positionne clairement, à l’issue de l’AMI, en faveur du Projet de Reprise) et donc la prise de contrôle de la SCF (sur les bases du Projet de Reprise) assurée en Assemblée Générale, et un bloc solide et indiscutable de gérance constitué, le porteur unique des parts sera désigné par un vote des personnes cédants leurs parts.

è Les porteurs de parts qui n’auront pas souhaité céder leurs parts sociales restent pleinement associés au fonctionnement de la société et gardent toute leur possibilité de participer aux délibérations et décisions prises en Assemblée Générale sous réserve qu’ils satisfassent aux conditions des statuts et plus spécifiquement à l’article 35 qui précise que « Tous les Associés, quel que soit le nombre de parts qu’ils possèdent, ont accès à l’Assemblée. Cependant, les titulaires de parts sur le montant desquelles les versements exigibles n’ont pas été effectués dans le délai de 15 jours francs à compter de la mise en demeure par la société, ne peuvent prendre part aux votes et toutes les parts leur appartenant sont déduites des Quorum. »

Au niveau de la Commune du Castellet (Autorité émettrice de l’A.M.I) :

è Une fois le bloc solide et indiscutable de gérance constitué, et le porteur unique désigné. Un nombre de parts sociales à définir (en fonction du nombre de parts qui auront été rassemblées) est libéré au profit de la Commune dans la limite de 33% du total des parts dans le but de constituer une SEM (articles L. 2253-, L. 3231-6 et L. 4211-1-6° du code général des collectivités territoriales) à vocation de libération du sol (et ce dans le but de normaliser à terme l’occupation du site)

è Le montage juridique SCF-SEM, l’objet social et l’ensemble des modifications induites au niveau des statuts ou de l’organisation, de la gestion et de l’administration du Domaine (suivant des équilibres à définir avec la Commune) sont validés en Assemblée Générale (articles 7, 11, 32, 35 et 40 à 43 des statuts de la SCF)

Au niveau des Fournisseurs de Service, et avant tout des créanciers :

è En premier lieu au niveau de l’apurement de la dette. Par la négociation d’un plan d’apurement qui tienne compte des possibilités d’auto-financement de la SCF et de l’absence de marge financière au niveau des associés

è Ensuite par l’établissement de nouveaux contrats tenant éventuellement compte du nouvel objet social de la société et de sa mutation à terme en SCI

6. PREALABLES REQUIS – GARANTIES – ALEAS

La situation du Domaine de la Bergerie étant ce qu’elle est :

è aussi bien au niveau de son historique financier et administratif

è des problèmes soulevés par la fragilité des populations qui occupent le site

è que du contexte très particulier induit par les conséquences soit d’une confirmation du Jugement de Mise Liquidation, soit d’une annulation de ce Jugement.

C’est une évidence qu’un certain nombre de préalables sont impérativement requis pour que le Projet de Reprise puisse être mené à son terme.

Ces préalables sont au nombre de 6, et dans l’ordre :

Obtenir de la Commune du Castellet, à l’issue de l’A.M.I, un positionnement clair en faveur du Projet de Reprise. La Tierce Opposition, qui sera défendue par Maître Lauer le 2 juin prochain pour tenter de faire annuler le Jugement de mise en Liquidation, s’appuie en effet sur ce Projet de Reprise. Il est LA garantie pour les juges qu’un avenir est possible pour le Domaine et que des solutions sont applicables et de nature à garantir que les créanciers reverront leur argent plus certainement avec la remise sur pieds de la société que via une procédure judiciaire.

Obtenir du Tribunal, le 2 juin prochain, grâce à un positionnement clair de la Mairie en faveur du Projet de Reprise l’annulation du Jugement de mise en liquidation de la SCF. Un premier pas dans ce sens avait été obtenu le 3 mars dernier avec le report du jugement. Ce report avait en effet été obtenu grâce au fait que le Mandataire Liquidateur ne s’y était pas opposé. Ce qui en termes de Droit signifie que le Représentant Légal des Créanciers voyait plus d’intérêt à nous laisser défendre jusqu’au bout notre Projet de Reprise, via cette contribution à la procédure d’A.MI., qu’à risquer de voir statuer le Tribunal sur la confirmation de son jugement précédent. Bien des questions se posant aussi à son niveau sur la possibilité de récupérer quoi que ce soit du Passif en l’état présent de solvabilité des associés.

Obtenir enfin du Cabinet Huertas, l’Administrateur Judiciaire du Domaine ayant demandé sa liquidation, l’ensemble des pièces comptables et financières réclamées depuis le début de la procédure, et surtout le détail des recours engagés en contestation d’un certain nombres de créances, principalement à l’encontre de Véolia, pour un montant total estimé à 1 000 000 Euros, c'est-à-dire un tiers du passif réclamé !

Obtenir des créanciers, suite à l’annulation du Jugement de Mise en Liquidation, et à l’obtention du détail des recours engagés, un plan d’apurement du passif basé sur une réalité des sommes dues + un moratoire de 6 à 8 mois sur le début des remboursements de manière à s’assurer du temps nécessaire pour la remise sur pieds de l’entreprise et la constitution de l’actif destiné à financer l’apurement de la dette.

Atteindre l’objectif des 2260 parts sociales de majorité absolue nécessaire qui est la seule garantie que le Projet de Reprise pourra bien être validé en Assemblée Générale, mais surtout et avant toute chose, réellement mené à son terme. L’historique désastreux de la SCF laissant planer de sérieux doutes sur la viabilité de toute solution envisagée sans une certitude absolue de pouvoir s’assurer, pendant toute la durée de sa mise en place, de la gestion et de l’administration du Domaine. Cet objectif, qui est déjà en passe d’être atteint, sera sans doute dépassé dès que la Mairie se sera positionnée clairement sur quel Projet d’avenir elle souhaite pour le site de la Bergerie. Ceci ci dit, avec les 1700 parts sociales déjà acquises au Projet de Reprise, et en tenant compte des dispositions des statuts en ce qui concerne la formation des Quorum, les porteurs soutenant le Projet sont déjà assurés d’une majorité absolue des voix exprimables en Assemblée Générale.

Obtenir du Conseil d’Etat l’autorisation de constitution d’une SEM avec la Commune du Castellet, à vocation de libération du sol dans le but de régulariser l’occupation du site du Domaine de la Bergerie. Cette possibilité, régie par les articles L. 2253-, L. 3231-6 et L. 4211-1-6° du code général des collectivités territoriales, est la seule option viable pour organiser un transfert de propriété qui se fasse dans le cadre des impératifs sociaux voulus par la Mairie, et précisés dans le Cahier de Charges de l’A.M.I.. Ce montage juridique aiderait également la société à se garantir au niveau des financements nécessaires à la réhabilitation et la mise aux normes des infrastructures. Il serait aussi de nature à garantir que la cession des parts sociales regroupées sur un porteur unique n’a pas été faite dans un but spéculatif (la SCF-SEM n’étant montée que pour une durée limitée à 10 ans pendant lesquelles les parts resteront nanties quasiment en totalité, celles ci ne seront donc pas valorisables et sont uniquement réunies pour s’assurer d’une gestion saine et stable pendant la durée nécessaire d’existence de la société)

Un dernier préalable est induit. Il s’agit de la nécessaire et obligatoire sécurisation du Domaine. Il existe en effet sur le site de la Bergerie un certain nombre de personnes qui n’ont aucune envie, pour différentes raisons, de voir appliquer un quelconque projet de Reprise.

è Squatteurs qui ont pris possession d’un certains nombres de parcelles et qui n’ont aucune intention de quitter les lieux.

è Délinquants qui ont pris possession d’une partie des lieux comme la piscine, le restaurant ou la loge du gardien pour en tirer un bénéfice via des ouvertures illégales, sans autorisation et sans contrôle, et qui donnent l’impression d’être en train de se structurer pour organiser une plaque tournante de différents trafics entre Marseille, Aubagne et Toulon. Les mêmes qui sont d’ailleurs à l’origine de nombreuses menaces, dégradations et agressions et qui font régner un climat de peur sur tout le Domaine.

è Porteurs de parts malhonnêtes qui ont participé activement et méticuleusement à la mise en faillite du Domaine, qui ont pris l’habitude de ne plus rien payer, ni de leurs charges d’occupation, ni de l’eau ou de l’électricité qu’ils consomment et qui se refuseront probablement à toute tentative de normalisation de l’administration et de la gestion du Domaine. Une partie de ces associés « récalcitrants » qui ont organisé la faillite de la SCF, occupent d’ailleurs le bureau de l’accueil et ont mis en place une sorte d’administration autogérée et autoproclamée du Domaine dans le but de s’en assurer le contrôle.

L’existence de ces personnes, et leurs différentes exactions sur le Domaine étaient d’ailleurs déjà les principales raisons invoquées par Maître Huertas, l’Administrateur Judiciaire du Domaine, pour expliquer aux porteurs de parts, dans un courrier datant de la fin du mois d’août 2015, que son action pour tenter de redresser la SCF était empêchée, et que du coup il n’avait pas d’autre choix que solliciter la mise en liquidation de la société.

L’engagement sur l’honneur de se mettre en règle de ce qu’ils doivent à la SCF à hauteur de près de 400 000 Euros, signé par l’ensemble des porteurs de parts adhérant au projet de reprise est notre garantie que le véritable préalable à la reprise en main du Domaine pourra être mené en toute indépendance financière, dès le premier jour (c'est-à-dire même si au début de la reprise, des fonds manquent et doivent être affectés en priorité aux règlements des charges courantes, parce que les personnes qui n’auront pas intérêt à ce que la société soit remise sur pieds continueront sans doute de vouloir nuire à l’intérêt de toutes les autres), et jusqu’à son terme prévu. C'est-à-dire la sécurisation des biens et des personnes par une entreprise spécialisée, ayant l’habitude de travailler en collaboration avec les forces de l’ordre sur des dossiers sensibles. Sécurisation des biens et des personnes qui devra être menée à son terme en l’espace au maximum de 3 à 6 mois.

C’est dans ce seul sens que les trois premiers mois d’administration du Domaine seront « sensibles ». Ce sera le temps de la remise en place par le Tribunal d’une administration provisoire (sans doute le même Cabinet Huertas) jusqu’à la tenue d’une Assemblée Générale où seront enfin validées l’ensemble des dispositions permettant de sortir définitivement le Domaine de l’ornière.

Mais les problèmes ne sont posés que par la minorité « active » d’une dizaine de familles tout au plus. Autour de ces familles gravitent un certain nombre d’autres qui se sont elles aussi habituées à exister en dehors de tout cadre structurel et en refusant de payer quoi que ce soit… mais le pari est que, une fois la dizaine de véritables problèmes solutionnés… les autres rentreront dans l’ordre et le rang, par faute de meneurs.

A charge de la prochaine gérance du Domaine, avec le partenariat des éventuels services sociaux concernés, d’amener par le dialogue et l’explication toutes celles de ces familles à problème qui le peuvent, ou qui le veulent, à intégrer la collectivité des autres occupants « responsables » du Domaine de la Bergerie.

7. SOLDE DU PASSE

En ce qui concerne l’impact du Projet de Reprise sur le « solde du passé », l’approche ne sera pas la même en ce qu’elle concernera les dettes internes, ou les dettes externes de la SCF :

è Les dettes internes de la SCF : Il s’agit des impayés qui sont dus par les associés à leur propre entreprise. C'est-à-dire la somme des charges d’occupation, de l’eau et de l’électricité consommées que certains associés ont refusé de payer (pour information, les charges d’occupation étaient comprises sur les 10 dernières années entre 170 et un peu plus de 200 Euros mensuels). Si l’on se réfère à l’Arrêté Comptable Débiteur des Associés reconnu par le Tribunal, en date du 30 septembre 2015, dans le dossier de la liquidation de la SCF, on arrive à une somme totale d’impayés internes à la société de 2 889 883 Euros. Il faut rappeler que la SCF compte théoriquement 550 associés (en réalité seuls à peu près 500 d’entre eux semblent réellement connus). Une cinquantaine de ces associés « connus » étaient au Tribunal à la mi septembre (procédure retirée du rôle à cause de la liquidation) pour un total d’impayés de 1 800 000 Euros (plus de 30 000 Euros d’impayés par porteur)… c'est-à-dire que 10% des associés connus sont responsables à eux seuls de plus de 60% de la dette interne de l’entreprise. Un mobile home d’occasion en bon état se négociant (hors emplacement) en moyenne entre 10 et 15 000 Euros, et un chalet bien entretenu et aménagé (hors emplacement, un chalet d’occasion est même quasiment impossible à revendre) en moyenne entre 25 et 45 000 Euros, c’est une évidence que la plus grande partie de ces impayés est tout simplement irrécupérable.

è En ce qui concerne ces très mauvais payeurs, étant donné que la somme de ce qu’ils doivent excède très largement la somme de tout ce qui est installé sur leurs parcelles et qui est éventuellement valorisable, et à moins que ces personnes trouvent un moyen de ce mettre en règle de tout ou partie de ce qu’elles doivent (des accords d’apurement de leur propre passif peuvent toujours être étudiés), ces associés réellement malhonnêtes n’ont pas d’autre vocation que quitter le Domaine. C’est le but des procédures qui avaient été initiées par le Cabinet Huertas, et qui seront réinscrites au Rôle dès annulation du jugement de liquidation.

è Cette cinquantaine de parcelles qui seront récupérées par la SCF à l’issue de la procédure viendront s’agglomérer à la cinquantaine de parcelles en déshérence inventoriées sur le Domaine pour constituer un actif locatif de plus ou moins une centaine de parcelles dont le revenu servira d’une part à l’apurement de la dette, et d’autre part au financement des travaux

è Concernant le 1 000 000 Euros restant de dette interne, il est réparti à hauteur de plus ou moins 400 000 Euros sur les porteurs adhérant au Projet de Reprise et qui se sont engagés sur l’honneur à se mettre en ordre de ce qu’ils doivent dès la reconstitution de la SCF, et à hauteur de plus ou moins 600 000 Euros sur le reste des porteurs de parts pour lesquels, si aucune solution de remboursement de l’en-cours n’est trouvé, l’ensemble des parts resteront nanties en totalité.

è Les dettes externes de la SCF : Il s’agit d’une part de l’ensemble des créances déposées et reconnues par le Tribunal au moment de la mise en liquidation (2 864 416 Euros) et d’autre part des éventuelles dettes générées et induites par la continuation de l’occupation du site depuis le 1^er octobre 2015 (à priori entre 200 et 300 000 Euros au maximum). Un total donc d’environ 3 000 000 d’Euros.

è Contestation de la dette externe de la SCF : Suite au chaos administratif régnant dans l’administration et la gestion du Domaine depuis des années, le Cabinet Huertas avait, de ses propres dires au mois de juin 2015, en réunion des associés au Circuit du Castellet, détecté un certains nombres d’erreurs et de doublons dans les facturations faites à la SCF, et entamé un certain nombre de procédures, principalement à l’encontre du groupe Véolia, dans le but de contester une partie de cette dette externe évaluée à 1 000 000 Euros. En l’absence de ces pièces, détenues et bloquées par le Cabinet Huertas, et à l’absence pour l’instant de « dialogue » au sujet de ces mêmes procédures avec Véolia, il apparait impossible de chiffrer exactement à quel montant ce monte la dette externe, et à partir de quoi, sur quel montant exact constituer un plan d’apurement de celle-ci. La seule chose que l’on peut dire c’est que le plan d’apurement devrait concerner plus ou moins la somme de 2 000 000 Euros.

è Prise en charge des impayés auprès des principaux créanciers : Comme expliqué dans le détail des différents préalables à la mise en œuvre du Projet de Reprise, un moratoire de 6 à 8 mois sur les premiers remboursements nous sera nécessaire pour procéder à la constitution de l’actif locatif dont le revenu doit servir à l’apurement de la dette. C’est en effet le temps nécessaire à l’aboutissement des procédures qui doivent être réinscrites au Rôle dans le but de récupérer la cinquantaine de parcelles des plus mauvais payeurs. Et de manière à agglomérer cette cinquantaine de parcelles à l’autre cinquantaine de parcelles en déshérence existant sur le Domaine (toutes procédures présentes dans les statuts, mais jamais utilisées jusqu’à présent par aucun des administrateurs de la SCF). L’ensemble de cet actif locatif générera plus ou moins 40 000 Euros de revenus mensuels, dont la moitié au minimum sera affectée au remboursement des créanciers.

8. MISE EN ŒUVRE ET PLANNING PREVISIONNEL

8.1 MISE EN ŒUVRE ET PHASAGE

Aux aspects financiers et humains de la réalisation du Projet de Reprise, se superpose un aspect purement structurel qui est celui de la remise aux normes de l’ensemble des infrastructures pour lesquelles aucun investissement réel, ou pensé dans son ensemble, n’a été réalisé depuis 20 ans.

Cette remise aux normes des infrastructures ne peut être abordée avant que soit définis de manière précise quels sont les contours précis, et les limites, du projet d’avenir qui sera retenu par la Municipalité pour le site de la Bergerie.

En ce qui concerne le Projet de Reprise présenté dans ces pages, les objectifs structurels induisant travaux et investissements sont les suivants :

Remise aux normes de l’ensemble du réseau d’approvisionnement en eau du Domaine : Cela est d’autant plus prioritaire qu’il apparait qu’une grande partie de la dette générée l’a été du fait de fuites très importantes dont il n’a pas été clairement possible, soit d’une part d’identifier les différentes provenances, soit d’autre part de les contenir ou de les réduire de façon notable via différentes interventions limitées à certaines portions des canalisations. Est également posé par ces fuites un évident problème d’assainissement.

è Etablir en partenariat avec Véolia un cahier des charges précis des travaux nécessaires, travaux qui seront pensés dans l’optique d’une transformation à terme de la SCF en SCI, et donc d’une alimentation individuelle en eau de chacune des parcelles, raccordée à un compteur via un abonnement individuel

è Lancer un appel d’offres pour la réalisation des travaux