Été 2010 : L'Affaire Urbania !

Début mai 2010, on apprenait que le troisième administrateur de biens français était sous le coup d’une enquête du parquet de Paris suite au dépôt, fin 2009, d’une plainte de la Société Générale pour « abus de confiance ». En cause, une utilisation soupçonnée frauduleuse du système dit des « comptes reflets », pour un montant avoisinant 500 millions d’euros.

L'affaire Urbania fait réagir les copropriétaires

 L’enquête portant sur l’administrateur de biens Urbania, soupçonné de détournements de fonds par utilisation de comptes reflet, fait réagir au sein de l’Association des responsables de copropriété (Arc).

L’association estime que cette affaire impose l’ouverture obligatoire d’un compte séparé par propriété. L’Arc estime par ailleurs que la garantie des syndics professionnels concernant les fonds mandants est en partie une imposture « et qu’il faut réformer d’urgence le système ».

LaVieImmo.com
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 jeudi 6 mai 2010
 

Urbania : Le ton monte entre l'Arc et l'Unis

 

L’enquête portant sur Urbania, soupçonné de détournements de fonds en utilisant des comptes reflets, suite à une plainte pour abus de confiance déposée par la Société Générale, a des répercussions sur les relations entre l’Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et l’Association des responsables de copropriété (Arc).

Suite à l’annonce de l’affaire, l’Arc avait publié un communiqué mettant en cause Serge Ivars, le président de l’Unis, présenté comme « l’homme d’Urbania », et évoquant une proximité entre l’Unis et Urbania.
En réponse, Serge Ivars a fait parvenir un courrier à l’Arc, indiquant que les propos de l’association étaient « gravement diffamatoires tant à [son] égard qu’à l’égard du syndicat qu[’il] préside ».

L’Arc vient de réagir à ces propos dans un communiqué. L’association précise que ce n’est pas elle qui dit qu’Urbania a commis des détournements de fonds mais « la BNP, la presse et peut-être bientôt la justice ». L’Arc indique par ailleurs ne pas avoir de démenti à apporter concernant la présence de Serge Ivars au sein du groupe Urbania et lui demande des précisions sur le sujet.

 LaVieImmo.com
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 vendredi 7 mai 2010 
 

"Les clients d'Urbania devraient différer le paiement de leurs charges"

 

Bruno Dhont, directeur général de l'Association des responsables de copropriétés (ARC), revient pour LaVieImmo.com sur l'« affaire Urbania » et sur les accusations lancées contre Serge Ivars, président de l’Union syndicale de l’immobilier (UNIS).

(LaVieImmo.com) - L’ARC s’en est pris nommément à Serge Ivars. Pourquoi une attaque aussi frontale ?
Bruno Dhont : M. Ivars a récemment expliqué à l’AFP qu’il s’était entretenu avec le Groupement français de caution, garant d’Urbania, et qu’il était en mesure d’assurer que les clients du groupe n’avaient « rien à craindre ». Quel crédit accorder à cette affirmation ? Non seulement Urbania est adhérente de l’UNIS, mais - et ça l’AFP ne le mentionne pas –Serge Ivars a longtemps travaillé pour Urbania, après avoir vendu son cabinet à UFFI, ancêtre d’Urbania, à la fin des années 1980. A la lumière de ces liens, il est difficile de ne pas demander des éclaircissements ! Il est d’ailleurs intéressant de noter que le courrier dans lequel Serge Ivars nous accuse d’avoir tenu des propos diffamatoires à son égard, jamais il ne dément nos informations…

(LaVieImmo.com) - Que demandez-vous ?

Bruno Dhont : Des précisions ! M. Ivars a affirmé que « toutes les copropriétés concernées par les détournements seraient indemnisées intégralement ». Pour les mêmes raisons que celles que nous venons d’évoquer, nous avons beaucoup de mal à le croire. Nous avons appris auprès de salariés d’Urbania que la société ne prend plus aucun engagement. La situation est très inquiétante, aussi nous conseillons aux copropriétaires adhérents de l’ARC et clients d’Urbania de différer le paiement de leurs charges – le risque est trop grand. Au-delà de cette affaire précise, il nous semble urgent de rappeler la nécessité de mettre un terme au système des comptes reflets, qui encourage ce type de dérives. Il est temps d’imposer, sans dispense possible, un compte bancaire séparé par copropriété.

Précision

 

Dans un courrier adressé à LaVieImmo.com le 15 juin, Bruno Dhont a tenu à préciser son propos. « Si nous avons effectivement […] invité les copropriétaires à la prudence, donc à différer le paiement de leurs charges pendant quelques jours, nous n’avons donné aux copropriétaires aucun conseil de rétention », indique-t-il. « Par contre nous les avons invités à suivre de très près le paiement des fournisseurs, et à exiger des explications en cas de non-paiement injustifié et à agir en conséquence. C’est d’ailleurs ce que nous avons indiqué sur notre site en toutes lettres », ajoute-t-il, souhaitant qu’« aucune ambiguïté » née de ses propos « ne subsiste »

LaVieImmo.com
 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 13 septembre 2010

Les copropriétaires gérés par Urbania sortis d'affaire ?

La reprise du groupe Urbania-Adyal par la société de capital risque IPE inquiète l'Association des responsables de copropriété (ARC).

Les propos rassurants de Philippe Nguyen président d'IPE, qui entend faire d'Urbania-Adyal un des poids lourds européens des services à l'immobilier résidentiel et tertiaire, n'ont pas convaincu l'Association des responsables de copropriété.

L'ARC attire l'attention sur le fait que le repreneur est une société financière qui pourrait fort bien, d'ici quelques mois, vendre les cabinets d'administration de biens « à la découpe ». Une analyse qui ne devrait pas mettre de baume au cœur des 400 000 copropriétaires, répartis en 900 copropriétés, gérés par Urbania-Adyal. D'autant que le scénario est réaliste, car l'activité d'administration de biens est beaucoup moins lucrative que celle de property management, créneau sur lequel Urbania-Adyal est aujourd'hui leader national. 

Valérie Valin-Stein 

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 30 septembre 2010

Urbania, le syndic qui a mis les banques dans le rouge

 

Pour financer sa croissance, le réseau d'administrateurs de biens avait conçu un système de cavalerie, qui s'est effondré avec la crise. L'affaire, qui coûte des millions aux banques, révèle surtout la pratique douteuse des comptes "reflets".

 

"Nous avons frôlé la catastrophe." Dans l'entourage de Christine Lagarde, la ministre de l'Economie, de l'Industrie et de l'Emploi, certains anticipaient déjà une déflagration à la Lehman Brothers. Au coeur du problème, on trouve non pas une banque, mais un des plus gros administrateurs de biens français, Urbania, qui gère 480 000 logements en co-propriété. Depuis plusieurs mois, une partie de ses comptes bancaires étaient bloqués, rendant difficile la gestion quotidienne des milliers de copropriétés clientes d'Urbania. Le 6 septembre dernier, un accord de reprise de l'administrateur de biens par la société de capital-investissement Investors in Private Equity (IPE) a permis de débloquer la situation. Provisoirement. Car, derrière ce qui s'annonce déjà comme l'affaire Urbania, ce sont de grandes banques françaises et étrangères qui sont en première ligne.

Décryptage.

Dans cette histoire très complexe et politiquement sensible, on trouve un homme clef, Michel K. Moubayed. Ce Libanais, architecte de formation, titulaire d'un doctorat en économie monétaire, est propulsé en 1980 à la tête de l'Union foncière et financière (Uffi), après l'avoir achetée pour 1 euro symbolique au Crédit lyonnais. A l'époque, l'entreprise, qui gère 60 000 logements, affiche une perte de près de 7 millions d'euros. Désireux de mener une ambitieuse stratégie de croissance et de diversification en Europe, Michel K. Moubayed favorise l'entrée progressive d'investisseurs - Crédit lyonnais, Générale des eaux, Kuwaiti French Bank, Ecco, Crédit foncier de France... En France, il achète notamment les groupes Vendôme et Soger, en 1993, puis, en 1996, Auguste Thouard, et les regroupe sous la dénomination Vendôme Rome. Il acquiert aussi Muller (1999) en Allemagne, prend une participation majoritaire dans l'anglais Weatherall (2001) et crée dans la foulée Atisreal. Rien ne semble lui résister. En vingt ans, le groupe multiplie par 30 son chiffre d'affaires - 409 millions d'euros en 2001.

Un système qui floue les seuls propriétaires

Michel K. Moubayed décide alors d'asseoir son groupe sur deux marques réseaux : Urbania, pour la gestion immobilière des particuliers, et Adyal, pour celle des entreprises. Sûr de son fait, il organise un système de gouvernance d'Urbania qui lui permettrait de rester président à vie tout en redistribuant les droits de vote aux salariés, aux investisseurs et à des associations de clients. Pour reprendre son expression, il veut créer "la première mutuelle autogérée de l'espace urbain". Mais, pour réussir son projet, il doit financer la sortie des actionnaires historiques. Tout cela coûte cher, très cher, et l'activité d'administrateur de biens n'est pas de celles qui permettent de dégager des cascades de cash. Aussi met-il en place un mécanisme ingénieux qui va parasiter une pratique bancaire douteuse. En effet, la loi Hoguet interdit aux syndics de placer les montants des provisions qu'ils collectent auprès des copropriétaires afin d'en tirer des revenus financiers. Les sommes récoltées - pour les très gros syndics, cela peut atteindre plusieurs centaines de millions d'euros - doivent être déposées sur un compte bancaire courant appelé compte "mandant".

Mais les banques ont mis au point une astuce comptable. Elles ouvrent un compte "reflet" au nom du syndic et lui versent une somme identique à celle détenue sur le compte mandant. Résultat, le syndic dispose d'une avance de trésorerie qu'il peut placer à court terme.

Marc Michaux
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23 décembre 2010

L’affaire URBANIA

L’UNPI a pris connaissance du communiqué de presse diffusé par l’Association des responsables de copropriété (ARC), faisant part de la mise sous administration judiciaire de 121 sociétés du réseau URBANIA non reprises par la société ULYSSE INVESTISSEMENTS, et destinées à être liquidées.

Même si la grande majorité des professionnels de l’immobilier exerce correctement sa mission, cette situation montre l’urgence qu’il y a à réformer l’activité de syndic de copropriété et le système de garantie financière, très difficile à mettre en œuvre en cas de procédure collective.

L’UNPI, par la voix de son président, Jean PERRIN, demande aux pouvoirs publics de prendre les mesures législatives qui s’imposent pour que les fonds appartenant aux copropriétaires soient rapidement remboursés en cas de liquidation de biens du cabinet de syndic. 

Actualité Immobilière